海外房产热潮来临 提醒抓住时机

现在海外房产的投资热点是英国(房源)、澳洲、新西兰(房源)和日本。在这些国家里面，投资房地产的资金绝大多数涌进一线城市，比如伦敦(房源)、墨尔本(房源)、奥克兰(房源)、东京和大阪等。其实美国房产市场也在较快复苏中，但是其FACTA全球征税法案已经于去年7月1号起正式实行，购买美国房产在报税方面将相当麻烦，可能还需要聘请专业的美国税务律师。因此看好美国地产，其实我们推荐其他的投资途径，而直接购买房地产未必是最佳策略。

回到本文的核心问题：投资海外房地产，怎么赚钱？我们认为主要是以下几个方面。

1.资产增值

过去4年，伦敦、墨尔本和东京的平均楼价增长都达到每年5%，其中伦敦最快，超过每年8%。由于接下去几年这几个发达国家都处于经济的复苏期和上升期，如果不出什么意外事件，这些地方的楼价还是会惯性上涨。另外，虽然这些发达国家已经在国家层面上完成了城市化进程，不过人口从小城市集中到大城市的趋势还是非常明显，伦敦、墨尔本和东京这些一线城市的每年人口净流入基本可以达到3%左右，再加上国际留学生仍然强势涌进，这些人口住房的刚性需求会对这些地方的楼价形成强力支撑和抗跌支持。

2.租金回报

以投资热门的（易租易售）一室或两室公寓房为例，伦敦的平均年租金回报率约5.5%，澳洲的平均年租金回报率约4.5-5%，日本的平均年租金回报率约5-6%。作一个参考，国内一线城市的平均年租金回报率大约2-2.5%，是显著低于海外这些房地产市场的水平的。

3.汇率回报

由于人民币不是自由可兑换货币，这里以硬通货货币美元来结算（而且，近5年来美元兑人民币的汇率基本保持在6.2：1，左右小幅震荡）。2008年全球金融危机之后，由于英国、澳洲和日本分别采取了各自版本的本国量化宽松政策（也就是央行开足马力印钞票来救市），现在英镑兑美元的汇率已低于25年均线约7.3%，而日元兑美元的汇率已低于25年均线约9.8%。澳元不属于主要的国际流通货币，而且商品货币特质非常明显（随炒卖经常大起大落），所以参考25年均线意义不大。从最近四年来看，澳元兑美元的汇率贬值了惊人的22%。因为海外房地产市场一般来说是抵制短期炒卖行为，对短期内的买入卖出征收较高的惩罚性资本利得税，所以投资者一般会持有物业若干年来避开超高的资本利得税。很有机会在卖房的那一刻，英镑、澳元和日元兑美元分别实现“中线回归”，投资者届时也可以享受到汇率升值带来的额外收益。

由于近来英镑、澳元和日元等货币相对人民币出现较大贬值，海外房产入手就容易多了。好些客户采取“国内卖一套，国外买一套”的置换策略，分散国内房地产市场“泡沫化”风险，也着眼于海外房产市场的租金回报、资产增值和汇率回报。对英国、澳洲、新西兰和日本房产有兴趣的朋友，不妨可以咨询RE/MAX；对看好美国房地产市场，但是不喜欢烦人的全球征税法案的朋友，我们也有专业律师团队给您一站式投资购房服务。